Những điều cần lưu ý đối với hoạt động cho thuê bất động sản từ năm 2026

Hoạt động cho thuê bất động sản là một trong những lĩnh vực có nhiều thay đổi về chính sách thuế từ năm 2026. Cá nhân, hộ kinh doanh và tổ chức có hoạt động cho thuê nhà, căn hộ, văn phòng, mặt bằng, nhà xưởng... cần nắm rõ quy định về hóa đơn, kê khai và nghĩa vụ thuế để thực hiện đúng pháp luật, đồng thời tránh các rủi ro về xử phạt hành chính.

Dưới đây là những nội dung quan trọng cần lưu ý:

1. Hoạt động cho thuê bất động sản không bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử

Theo quy định hiện hành, hoạt động cho thuê bất động sản không thuộc trường hợp bắt buộc phải sử dụng hóa đơn điện tử, kể cả khi doanh thu từ hoạt động cho thuê trên 01 tỷ đồng/năm.

Tuy nhiên, không phải sử dụng hóa đơn điện tử không đồng nghĩa với việc không phải kê khai, nộp thuế. Nếu phát sinh doanh thu thuộc diện chịu thuế thì người cho thuê vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định.

2. Cách xác định số thuế phải nộp

Đối với trường hợp doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản trên 01 tỷ đồng/năm, nghĩa vụ thuế được xác định như sau:

• Thuế giá trị gia tăng (GTGT):

  Thuế GTGT = Doanh thu × 5%

• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN):

  Thuế TNCN = (Doanh thu − 01 tỷ đồng) × 5%

Người nộp thuế cần xác định chính xác doanh thu phát sinh để tính và kê khai đúng số thuế phải nộp.

3. Trường hợp vừa kinh doanh vừa cho thuê bất động sản

Nếu cá nhân hoặc hộ kinh doanh đồng thời có hoạt động kinh doanh và hoạt động cho thuê bất động sản, thì:

• Mỗi hoạt động được áp dụng riêng mức giảm trừ doanh thu 01 tỷ đồng theo quy định.

Điều này giúp xác định nghĩa vụ thuế của từng hoạt động một cách độc lập.

4. Kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản

Đối với cá nhân, hộ kinh doanh trực tiếp kê khai với cơ quan thuế

Người nộp thuế được lựa chọn một trong hai hình thức kê khai:

Cách 1: Kê khai 02 lần trong năm tính thuế

• Lần 1: Chậm nhất ngày 31/7 của năm tính thuế.

• Lần 2: Chậm nhất ngày 31/01 của năm tiếp theo.

Cách 2: Kê khai 01 lần theo năm tính thuế

• Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất 31/01 của năm tiếp theo.

Đối với tổ chức khai thay, nộp thay

Trường hợp tổ chức thực hiện khai và nộp thuế thay cho cá nhân thì việc kê khai được thực hiện theo từng kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

5. Biểu mẫu kê khai cần sử dụng

Người nộp thuế cần sử dụng đúng biểu mẫu theo quy định, bao gồm:

• Mẫu số 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư số 50/2026/TT-BTC.

• Mẫu số 01/BK-BĐS – Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê ban hành kèm theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC.

Việc sử dụng đúng mẫu biểu sẽ giúp hồ sơ được tiếp nhận và xử lý nhanh chóng.

6. Đăng ký thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản

Thủ tục đăng ký thuế được thực hiện theo hướng đơn giản hơn.

Theo đó, cá nhân chỉ cần kê khai và nộp Tờ khai thuế mẫu 01/BĐS (Thông tư 50/2026/TT-BTC) là đã đồng thời thực hiện thủ tục đăng ký thuế với cơ quan thuế, không cần lập hồ sơ đăng ký thuế riêng.

Doanh nghiệp, cá nhân cần lưu ý

Để hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản, người nộp thuế nên:

• Theo dõi doanh thu phát sinh trong năm để xác định đúng nghĩa vụ thuế;

• Thực hiện kê khai đúng thời hạn theo quy định;

• Sử dụng đúng biểu mẫu kê khai;

• Lưu giữ đầy đủ hợp đồng cho thuê và các chứng từ liên quan để phục vụ công tác quản lý, thanh tra, kiểm tra thuế khi cần thiết.

Việc nắm bắt kịp thời các quy định mới sẽ giúp cá nhân, hộ kinh doanh và doanh nghiệp thực hiện đúng nghĩa vụ thuế, hạn chế vi phạm và đảm bảo hoạt động cho thuê bất động sản diễn ra thuận lợi, đúng quy định của pháp luật.